犹记得2015年十月，立体城业主因新希望开发的“立体城”变“密体城”的事集体维权。

↑↑宣传楼书：超大楼间距让视界无限！

↑↑实际航拍：果真是“密体城”！

维权持续一周年后年双方依旧协商不下。

详情戳：（温州楼市红黑榜 | 立体城业主维权一周年，还没解决！）

终于在昨天，立体城业主们为了维护自己的权益走上了法庭。然而这次与业主们对簿公堂的却是永嘉住建局。

额~，这真是城门失火殃及池鱼啊！

业主们为什么要告永嘉住建局呢？

这是因为，业主们认为一切的根源是从永嘉住建部门规划行政许可违法开始，于是有了围绕本次庭审展开的3个焦点。

立体城容积率计算

是否有误？

立体城业主

立体城所在地块土地用途为二类居住用地兼容商业用地，但是其用地红线却涵盖会前路、会展路、会中路半幅市政公共道路。住建部门将周边市政道路纳入小区用地范围，由此容积率计算出现大幅度偏差，导致小区围墙内建筑量增加，进而引起光照等后续问题。

出让的两个地块均包含了市政道路。↓

凌江庭所处地块↑↑

揽江阁所处地块↑↑

房哥分析

容积率=地面建筑面积总和÷地块建设用地面积。它是土地开发强度的一项重要指标。

《温州市城市规划管理技术审批规定（暂行）》（2001）中对建设用地的面积有明确规定。↓

根据规定，在计算立体城地块的容积率时，所用建设用地应去除相应的城市道路和公共用地。而住建部门在计算容积率时将周边市政道路也算在了里面，显然违反了常规。这就使分母（立体城建设用地面积）扩大，容积率降低了。规划设计条件用地指标中，凌江庭和揽江阁的容积率为3.4和3.0。但如果按照正常的计算方式，它们的实际容积率高达4.3和4.2。

业主是否有

起诉资格？

住建部门

在规划许可作出之时，业主尚未与房开公司签订商品房买卖合同。而在商品房买卖合同签订时，涉案的规划许可证已经颁发，建筑间距、建筑高度等已经对外公示。因此，业主与我们并无行政法律上的利害关系，不具备原告主体资格。

立体城业主

被诉的行政行为直接影响业主的合法权益，并且住建部门在做出行政审批时就明知存在购房户的事实，被诉行政行为作出具有持续性，做出时才是行政行为实施的起点，也是开始发挥法律效力的起点。

房哥分析

哥个人意见：业主有起诉资格。

就拿立体城凌江庭的容积率来说。网上公布的容积率是3.4，而实际是4.3。

3.4和4.3容积率的地块，它们的建筑密度和建筑体量是完全不一样的。如果是3.4容积率，100米的建筑高度，那各个楼栋的建筑间距、建筑布局会舒朗很多。

购房过程中，容积率是一个重要的参考指标。购房者可根据容积率高低反推楼间距、日照等项目品质。如果是4.3的容积率，懂得专业知识的购房者很可能就会对楼间距、日照等因素产生警惕，进而对虚假的楼盘宣传效果产生警惕，所做的购房决策很有可能不一样！

但如今公布的容积率是3.0和3.4，这个指标可以做出比较疏朗的规划布局，加上开发商在楼书、沙盘上对楼间距效果的夸大处理。↓

两方面合在一起，连哥这种专业人士都很可能会被误导，更别说普通消费者了。

所以，业主作为规划设计条件行政许可的相关利益人，哥也认为他们有权提出诉讼。

政府部门批复立体城

《规划设计条件书》的

程序是否合法？

立体城业主

立体城的规划设计条件书于2013年7月3日出具，而该地块的控制性详细规划在2013年8月20日才获得批准。因此政府在出具规划技术条件时无控制性详细规划依据，违反法定要求。

住建部门

房开公司于2013年9月25日与永嘉县国土资源局签订土地出让合同，并在合同中将规划条件设计书纳入合同范围，而此时控规已经批复实施，两者一致。

并且我们有永嘉县人民政府抄告单44号文件。抄告单上这么写：“考虑到该招商引资项目开发建设时间要求较紧迫，根据县委、县政府有关会议精神，请县住建局先根据上海市城规院提供的土地出让划分图直接出具规划设计条件书。”我们是依照永嘉县三江片控制性详细规划中间成果、县政府抄告单、永嘉县三江商务区万通立体城项目协调会议纪要及该地周边情况提出的规划设计条件要求，因此程序合法。

房哥分析

根据《城乡规划法》第三十八条的规定：出让地块应当由规划部门提出技术条件，技术条件必须符合控制性详细规划（简称：控规）。↓

永嘉县政府的抄告单违反了《城乡规划法》，永嘉住建部门据此出具规划设计条件也违反法定程序。

今天庭审结束，法院没有当庭宣判，后续如何，哥会跟踪关注。同时哥也衷心希望，以后所有房产纠纷，都能通过正当的司法途径解决，这比举大旗游街要好上一万倍！

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